لا يمكننا مقاربة قانون تحرير الإيجارات إلا بيدين مرتجفتين. فلهذا القانون تداعيات هائلة على يوميّات عدد كبير من اللبنانيّين: من جهة، 180000 عائلة من المستأجرين[1] تتّهم المشترع "المتعسّف" بتهجيرها[2]، ومن جهة أخرى، مالكون يطالبون منذ ما يقارب 50 عاماً باستعادة ملكيّة سلبت منهم إلى حدّ بعيد. لذلك، كان من الطّبيعي أن تثار ضجّة كبيرة فور التّصويت على القانون. إذ إنّه يطال سقف المواطن، مسكنه، وفي الآن نفسه حقّه المقدّس بالملكيّة. إنّ هذه الضّجّة تمثّل، في بعض نواحيها، دليل عافية، فهي تعيد النّقاش العام، أو جزءاً منه، إلى إطاره المؤسّساتي عوضاً عن خطوط التّماس، كما تمحور حول شأن اجتماعي عوضاً عن قضايا دمويّة تتعدّى شخص المواطن. لكنّ الضجّة المثارة حول قانون التّحرير تخطّت، في نواح أخرى، شروط العمل الدّيموقراطي. فأن يمسّ قانون تحرير الإيجارات بما يعده مواطنون مقدساً بالنسبة اليهم لا يعفي المعنيّين بتطبيقه من احترام مستلزمات العمل المؤسّساتي. وقد تجلى ذلك في تهديد المالكين باقتحام المنازل للاستحصال على حقوقهم بالقوّة[3] وقيام المستأجرين بقطع الطّرق[4] لإيصال رسائلهم، وهي أمور لا تخدم مصالح أيّ من الفئتين. فلا يجوز، من جهة، مطالبة الدّولة بالتّشريع والتّدخّل لفرض توجّه معيّن، والقيام، من جهة أخرى، بتقويض مكوّنات هذه الدّولة وأسسها.

وبالعودة إلى قانون تحرير الإيجارات، فإنّه، وإن احتوى على عدّة شوائب، لا يشكّل المشكلة الوحيدة في السّياق الذي يندرج فيه. إذ إنّ خطورة هذا القانون تنبع ليس فقط من مضمونه، لكن أيضاً، وبالدّرجة الأولى، من فلسفته ومن البيئة الاجتماعية، التشريعيّة والاقتصادية المحيطة به. سنحاول تبيان مكامن ضعف القانون مستعرضين مضمونه قبل التّطرّق إلى إطاره الأوسع.

يتعلّق قانون تحرير الإيجارات بعقود الإيجار السّكني المعقودة قبل تاريخ صدور القانون 1601992 أي قبل 23 تمّوز 1992[5]. التّحرير الذي يقرّه القانون (المادّة الخامسة عشرة) هو عبارة عن إعفاء تلك العقود من القواعد المنصوص عليها في القانون 1601992، في طليعتها تلك المتعلّقة بالتّمديد القانوني وببدلات الإيجار. إذ إنّ القانون 1601992 قد نصّ، كقوانين الإيجارات السّابقة له، على تمديد عقود الإيجار المبرمة قبل صدوره، أي على إبقاء فرقاء تلك العقود، المالكين والمستأجرين، في إطار علاقتهم القانونيّة بعد انتهاء المدّة التّعاقديّة. فيسمح للمستأجر بالبقاء في المأجور رغم حلول الأجل التّعاقدي المتّفق عليه (المادّة الثّالثة) وذلك مقابل بدل حدّد المشترع كيفية تقديره (المادّة السّادسة). إنّ تحرير هذه العقود ليس مستغرباَ في مبدئه، فقوانين التّمديد لعقود الإيجارات هي استثنائيّة كما تبيّن نصوصها. تحدّد هذه القوانين إطار تطبيقها الزمني بفترة محددة، غالباً ما تعود وتتخطاها. فالتمديد للعقودالخاضعة لقانون 160/1992 ما زال سارياً حتى يومنا هذا رغم حصر المشترع فترة تطبيقه في المادة الثالثة حتى 31/12/1995 بعدما تم تمديد العمل به بموجب قوانين عدة لاحقة. وتبدل هذه القوانين مشيئة فرقاء العقد بمشيئة المشترع، فالمستأجر الذي دخل المأجور تعاقدياً يستمرّ في الاستفادة منه بحكم القانون ووفق شروطه رغماً عن المالك. وعدا تعارض هذه القوانين التمديدية مع فلسفة القانون اللبناني الليبراليّة من خلال تعرضها لحريّة التعاقد وحق الملكيّة، فإن لها آثاراً اقتصادية واجتماعية سلبيّة. فهي إن هدفت الى الحؤول دون إخراج مواطنين من مساكنهم في ظلّ أوضاع أمنيّة واجتماعية تجعل فرصهم في إيجاد مأجور أو مسكن آخر ضئيلة للغاية، قدتركت آثاراً مغايرة، وأحياناً معاكسة. فالأبنية الخاضعة للتّمديد قد وضعت خارج سوق الإيجار، ما أدّى الى هبوط العرض في هذه السوق وبالتالي الى ارتفاع الأسعار. بالإضافة الى ذلك، يصعّب خضوع تلك الأبنية للإيجارات الممدّدة على المالك عمليّة بيعها والعثور على مشتر يقبل بملك لا يعلم متى سيتمكّن من الاستفادة منه. أخيراً، ورغم محاولة المشترع تحديد بدل "معقول" للإيجار، فإنّ عقود الإيجار الممدّدة بقيت خاضعة لبدلات زهيدة مقارنة مع تلك المعتمدة في العقود الحرّة، ما يخلّ بالمساواة بين المستأجرين في كلّ من تلك العقود ويشكل غبناً بحقّ المالكين. كما يؤدي الى تردي حالة المسكن لعدم القيام بالإصلاحات اللازمة نظراً لكلفتها بالنسبة الى مردود الملك. ومن هذا المنطلق، بدا تحرير الإيجارات المعقودة قبل 1992 أنه يشكّل خطوة ضرورية. إلا أنّ الآليّة التي اعتمدها المشترع لتحقيق هذا التّحرير تستوجب النّقد على أكثر من صعيد[6]. أولاً، نصّت المادّة 15 من القانون على تمديد عقود الإيجار الخاضعة له لمدّة تسع سنوات من تاريخ نفاده. خلال السّنوات الستّ الأولى، يرتفع الإيجار تدريجياً (15٪ خلال كلّ من السّنوات الأربع الأولى و20 ٪ في كلّ من السّنتين الخامسة والسّادسة) حتّى يبلغ بدلاً مسمّى بالمثل حدّد المشترع سبل تقديره (موادّ 18 و19 من القانون) ومقداره (المادّة العشرون)[7]. خلال السّنوات الثّلاث الأخيرة، يتساوى بدل الإيجار مع البدل المثل على أن يصبح الإيجار حراً بانقضاء السّنة التّاسعة. برأينا، إنّ زيادة كهذه في بدل الإيجار كبيرة نظراً للفارق الشّاسع بين البدل المثل والبدلات المعتمدة حالياً. كان يمكن للمشترع اللبناني أن يستأنس في هذا الإطار بالمشترع الفرنسي الذي حرّر في المادة 46 من قانون 19861223 بعض الإيجارات الممدّدة بقانون 194891 عبر اعتماد زيادات لا تتجاوز 12,5٪ على مدى 8 سنوات. إن تمديداً كهذا لفترة زيادة بدل الإيجار، مترافقة مع تخفيض النّسبة السّنويّة، من شأنه تخفيف عبء الزّيادة عن كاهل المستأجر دون إلحاق ضرر كبير بالمؤجر. ثانياً، إنّ آليّة تحديد البدل المثل الذي يصبو إليه المشترع طويلة ومعقّدة. فهي تلتزم، بحسب المواد 18 و19 من القانون، أن يأتي كلّ من الفريقين بخبيرين يتولّيان تحديد البدل. وفي حال الاختلاف بين تقريري الخبراء، وهو أمر أكثر من مرجّح، يتمّ اللجوء إلى لجنة قضائيّة لتحديد البدل. إنّ آليّة كهذه تشكّل، بكلفتها ومدّتها، عبئاً كبيراً على كاهل فريقين قابعين في معظم الأحيان تحت ضغوط ماليّة وإداريّة. بالإضافة إلى ذلك، إنّ أعباء وتعقيدات كهذه ستحثّ، على الأرجح، كلاً من الفريقين على التّخلي عن مطالبه مقابل مبلغ مالي يمكن أن يؤمّنه متعهّد عقاري يستحصل بالمقابل على حقوق على المسكن، فيغدو، قبل المالك والمستأجر، المستفيد الأوّل من التّحرير. ثالثاً، لا يولي القانون اللبناني أي اعتبار لشخص المستأجر كعمره على سبيل المثال. فهل من المقبول إرغام مستأجر مسنّ قد توقّف مبدئياً عن العمل على تكبّد بدل إيجار مرتفع للحفاظ على مأجوره؟ لماذا لا يُعفى المستأجرون الّذين بلغوا 65 عاماً من التّحرير على ألا ينتقل حقّ التّمديد إلى ورثتهم؟ رابعاً، لا يلزم القانون المؤجر، مقابل زيادة بدل الإيجار، بإجراء أيّة تحسينات أو إصلاحات على المأجور المشغول منذ فترة طويلة. يغدو إذاً المستفيد الوحيد من التّحرير هو المالك، ما يتناقض وموجبات العدالة. وكان من المفروض أن يصبّ إلزام المالك بتحسين المأجور مقابل زيادة بدل الإيجار في مصلحة الطّرفين وأن يساهم في توازن علاقتهما.

تتخطّى شوائب قانون الإيجارات مضمونه إلى مفاعيله وفلسفته، بالإضافة إلى البيئة التّشريعيّة الّتي يندرج ضمنها. فهذا القانون يصدر وسط أزمة سكن حادّة، هي أزمة بنيويّة، أبعد في حيثيّاتها وأسبابها من الظّروف الاقتصادية (ضعف النّمو) والسّياسيّة (وفود اللاجئين السّوريّين) العابرة. إنّ طريقة تصدّي المشترع لهذه الأزمة عبر قانون الإيجارات يفضح مقاربة تتناقض وأدنى مستلزمات العمل السّياسي القويم.

بغية مساعدة المستأجر على تحمّل أعباء زيادة بدل إيجار مسكنه، أنشأ القانون الجديد "صندوق مساعدات خاصاً للإيجارات السّكنيّة" (مواد 3 حتّى 13 من القانون). يتولى هذا الصّندوق دفع المعونات للمستأجرين ذوي الدّخل المحدود خلال السّنوات التّسع التي تلي صدوره، على أن تغطّي هذه المساعدات بعض أو كامل الزّيادة الطّارئة على بدل الإيجار[8]، دون أن يحدّد لنا المشترع وسائل تمويل الصندوق.  فالمادّة الخامسة من القانون تكتفي بالإشارة إلى خزينة الدّولة، العاجزة منذ عقود، وإلى هبات، كأنّه من الجائز بناء سياسة عامّة على آمال بتبرّعات مستقبليّة. بالإضافة إلى تمويله، يثير صندوق المساعدات التّساؤلات في ما يخصّ دوره. فإنّ هذا الدّور، كما حدّده قانون تحرير الإيجارات، يتخطّى إطار علاقة المؤجّر والمستأجر في ظلّ العقود المبرمة قبل 1992. إذ إنّ للمستأجر الذي يتنازل عن حقّه بالإيجار خلال السّنوات التّسع التي تلي صدور القانون أن يستفيد من تقديمات الصّندوق، وذلك عند إبرام عقد إيجار جديد أو عبر التّنازل عن أقساط الصّندوق لمصدر تمويل يقدّم له قرضاً سكنياً (مواد 15 و27 من القانون). كما يمكن للمستأجر الاستفادة من تقديمات الصّندوق بالطّرق عينها عند استرداد المالك للمأجور (مادّة 22 من القانون)[9]. بالإضافة إلى صندوق المساعدات، يؤمّن القانون تسهيلات عديدة للمستأجرين المحرّرة عقودهم، فيعفيهم من بعض الضّرائب إذا رغبوا بتملّك المأجور الذي يشغلونه (مادّة 35) أو أيّ مسكن آخر (مادّة 36)، ويعطيهم الأفضليّة للاستحصال على قرض من مصرف الإسكان والمؤسّسة العامّة للإسكان إذا ما رغبوا بالاستملاك لاحقاً (مادّة 37). لا يثير الإقدام على مساعدة المستأجر لإيجاد سكن، بحدّ ذاته، أيّة إشكاليّة. المسألة لا تكمن في التّشكيك بأحقيّة المستأجر بهذه التّقديمات بل في مقاربة المشترع لسبل مساعدة المستأجرين. إنّنا أمام نصّ تشريعي يدعم فئة معيّنة من المستأجرين، هم المستأجرون "القدامى" دون غيرهم من المستأجرين. فبعد انحلال عقد الإيجار "القديم" يمكن للمستأجر الاستفادة من تقديمات صندوق المساعدات أو سبل الدّعم الأخرى عند بحثه عن مسكن بغية استئجاره أو تملّكه. إذاً، بعد إقرار قانون التّحرير يجب التّمييز بين فئتين من المواطنين في السّوق العقاريّة هما: المستأجرون المبرمة عقودهم قبل 1992، وعددهم يناهز مع عوائلهم الـ800000 شخص[10]، وباقي طالبي الإيجارات والسّاعين إلى التّملك. الفئة الأولى يمكنها الاستفادة من الدّعم المالي والإداري في سعيها للاستئجار والتّملك بينما الفئة الثّانية لا يسعها الاتكال إلا على مواردها الخاصّة[11]. وعلى سبيل المثال، بفضل قانون تحرير الإيجارات، سيستفيد مستأجر "قديم" يتمتّع بوضع مالي مريح ولم يدفع خلال سنين طويلة إلا بدل إيجار زهيداً من أفضليّة للاستحصال على قرض لدى مصرف الإسكان على متخرّج جامعي دخل لتوّه سوق العمل ويسعى للتملّك. عدا انتهاكه الصّارخ لمبدأ المساواة المحمي دستورياً، يفضح هذا القانون نهجاً زبائنياً في التّشريع اللبناني. فغالباً ما يقال إنّ الأحزاب والسّياسيّين اللبنانيين يمارسون الزّبائنيّة في عملهم بالشّأن العام، لكنّنا نتناسى أنّ الدّولة بمؤسّساتها تعتمد أيضاً سلوكاً زبائنياً. إنّ الزبانية تشكّل في العمل السّياسي مقاربةً تقوم على معالجة المصالح الخاصّة، المحقّة، معالجة منفصلة عن المصلحة العامّة، أي على السّعي إلى الاستحصال على حقوق مجموعات من المواطنين بغضّ النّظر عما يقتضيه الشّأن العام وحقوق سائر المواطنين. ويسعى قانون تحرير الإيجارات إلى دعم المستأجرين المعنيّين بتطبيقه، فيقدّم لهم التّسهيلات على اختلافها مهملاً سائر المستأجرين والباحثين عن مسكن. إنّ حلّ أزمة السّكن يقوم على النّظر إلى الشّأن العام لا كمجموع للمصالح الخاصّة لكن كشأن يتخطّى هذه المصالح ويعلوها. أزمة السّكن العاصفة بلبنان تتطلّب قرارات مسؤولة وشجاعة تخدم جميع المعنيّين بها لا فئة واحدة منهم. ومن الخطوات الممكنة في هذا المجال إجراء مسح سكّاني لتقدير نسبة النّمو، خاصّة في بيروت، قبل إقرار تخطيط مدني من شأنه أن يخفّف الاكتظاظ السكّاني والضّغط على البنى التّحتيّة، ثمّ اتّخاذ إجراءات من شأنها تنظيم السّوق العقاريّة: خطوات ضريبيّة تضبط أسعار السّكن كاستحداث ضريبة على الرّبح العقاري وعلى الشّقق الشّاغرة، تقديم حوافز للشّركات التّجاريّة التي تنتقل إلى مناطق "نائية"، زيادة عامل الاستثمار في بعض المناطق خارج العاصمة ودعم المؤسّسة العامّة للإسكان عبر الضّغط على القطاع المصرفي المسؤول عن تمويلها[12].

لا يجوز التّطرّق إلى الموضوع السّكني عبر نصوص منفصلة واستحداث "صناديق دعم" ترهق الماليّة العامّة لتطييب خاطر من تمّ إغضابه. الدّولة ليست صندوقاً مسؤولاً عن توزيع جوائز ترضية، والمواطنون ليسوا أطفالاً بانتظار هديّة المشترع. التّعاطي المسؤول مع الشّأن العام لا يهدف إلى إرضاء الجميع، أيّ قانون في المجال الاجتماعي لا بدّ له من إغضاب بعض المعنيّين بتطبيقه. المصلحة العامّة تقتضي السّعي إلى توازن بين المصالح الخاصّة لا إلى تحقيق كلّ المصالح. المسألة إذاً أعمق من تنظيم علاقة إيجار، وراء المالك والمستأجر يقبع مواطن صاحب حقّ لا فرد من رعيّة متعطّش إلى هبة من النّائب السّلطان.

نشر في العدد السادس عشر من مجلة المفكرة القانونية

[1]أرقام لجنة المؤتمر الوطني للدّفاع عن المستأجرين.
[2]باسكال صوما، المستأجرون من الاعتصام إلى التّظاهر الإثنين، السّفير، 2014410.
[3]جوزف زغيب، رئيس تجمّع مالكي الأبنية المؤجّرة:"قد نستردّ سقفاً بالقوّة، قد نسكّر بنايات، هناك خيارات عديدة"، الأخبار، 201441.
[4]قطع الطّريق بين الكولا واليونيسكو في 201443 والتّهديد بالتّصعيد.
[5]يتعلّق الباب الثّالث من القانون (موادّ 38 إلى 58) بإيجارات الأماكن غير السّكنيّة حيث يقضي بتمديد الإيجارات الواقعة عليها حتّى 20181231. سندرس في ملاحظاتنا إيجار الأماكن السّكنيّة حصرا دون التطرّق إلى الأماكن غير السّكنيّة.  
[6]الرّجوع إلى مقالتنا حول اقتراح قانون تحرير الإيجارات، المفكّرة القانونيّة، 2012517.
[7]20 ٪من القيمة البيعيّة للمأجور كبدل إيجار سنوي.
[8]تنصّ المادّة العاشرة من القانون على دفع الصّندوق كامل الزّيادة الطّارئة على الإيجار للمستأجرين الّذين لا يتجاوز معدّل دخلهم العائليّ الشّهري ضعفي الحدّ الأدنى للأجور وعلى دفعه جزءاً من هذه الزّيادة للمستأجر الّذي يزيد معدّل دخله الشّهري العائلي عن ضعفي الحدّ الأدنى للأجور ولا يتجاوز ثلاثة أضعاف هذا الحدّ.
[9]يمكن للمستأجر، تحت شروط معيّنة، الاستفادة من تقديمات الصّندوق لمدّة ثلاث سنوات تضاف على السّنوات التّسع الأولى. 
[10]أرقام لجنة المؤتمر الوطني للدّفاع عن المستأجرين
[11]إذا كانت تقديمات صندوق المساعدات مشروطة بحجم موارد المستأجر القديم فإنّ الإعفاءات الضّريبيّة والأولوية أمام المؤسّسة العامّة للإسكان ومصرف الإسكان غير مرتبطة بشروط كهذه.
[12]لاقتراحات قيّمة حول معالجة أزمة السّكن:ندوة مركز عصام فارس بعنوان "السّياسات الإسكانيّة والمضاربات العقاريّة"، الأخبار, 2014228, فراس أبو مصلح.